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戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案（三）
作者：佚名 時(shí)間：2004-3-1 字體：[大] [中] [小]
戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案（產(chǎn)品篇）[原創(chuàng)]
產(chǎn)品篇
一、 產(chǎn)品規(guī)劃綜述
1、 周邊環(huán)境
本案地處北緯40°，冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)型氣候，海拔為35米。
地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化�；ㄠl(xiāng)有近700年的養(yǎng)花歷史，如今，花鄉(xiāng)也是北京地區(qū)最大的花卉生產(chǎn)基地。目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場(chǎng)４個(gè)，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)合、工程服務(wù)一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點(diǎn)花卉市場(chǎng)”的稱號(hào)。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場(chǎng)的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。其中葆臺(tái)村正在建設(shè)綠化工程和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。本案所屬區(qū)域?yàn)榛ㄠl(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺(tái)，為京師養(yǎng)花之所”， 清代康熙進(jìn)士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當(dāng)年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當(dāng)時(shí)的真實(shí)寫照。
本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項(xiàng)目眾多，而且大多已入住。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、美麗愿景、璽萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵，共同形成了一個(gè)大型的成熟的生活社區(qū)。
2、 地理位置
本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。本案交通便捷，道路通暢，距離主要交通干線比較近，自駕車出入方便。但直達(dá)或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。
地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)2003年底動(dòng)工，2007年建成試運(yùn)營，四號(hào)線起點(diǎn)豐臺(tái)馬家堡，途經(jīng)本項(xiàng)目，將真正縮短北京南城北城的地理差距。
3、 建筑規(guī)劃
本案一期總占地面積約7萬平方米，總建筑面積約19萬平方米，容積率2.2，綠化面積約2.24萬平方米，綠化率32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。
本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)大方，色彩豐富時(shí)尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢(shì)。
社區(qū)內(nèi)另有一所小學(xué)、一所幼兒園、一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和一棟小型商業(yè)樓，與9#樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設(shè)施。
社區(qū)地塊南北進(jìn)深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團(tuán)式綠化景觀，并有水景設(shè)計(jì)，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進(jìn)路線構(gòu)成逐漸深遠(yuǎn)的景觀軸心線，布局巧妙，風(fēng)格簡(jiǎn)練而大氣。
整體規(guī)劃設(shè)計(jì)十分出色。環(huán)境設(shè)計(jì)與人居流動(dòng)融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營造園林式的栽花種草。建筑造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個(gè)性。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。整體設(shè)計(jì)滲透著對(duì)人的居住理念的具體化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍的完善融合，體現(xiàn)一種全方位的“生態(tài)居住”和“人文社區(qū)”的概念。
周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計(jì)的產(chǎn)生。戀日一期、二期的成功，已給了市場(chǎng)一個(gè)信心。隨著本案規(guī)劃的進(jìn)一步完善，使本案在整個(gè)南城項(xiàng)目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)中堅(jiān)層消費(fèi)者的吸引力毋庸置疑。
二、 社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)
了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細(xì)節(jié)，對(duì)于挖掘本案優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，促進(jìn)營銷活動(dòng)的成功進(jìn)行有相當(dāng)重要的作用。分析當(dāng)前市場(chǎng)中產(chǎn)品規(guī)劃的引導(dǎo)趨勢(shì)，使我們掌握本案的優(yōu)勢(shì)。以便營銷中強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)。
是否符合“人居要求”是衡量一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的根本要求。下面我們將就各項(xiàng)數(shù)據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)及設(shè)計(jì)特點(diǎn)――進(jìn)行分析歸納。
1、 容積率的安排
本案容積率為2.2，直接低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戀日嘉園2期的2.49容積率。星河城2.7的容積率。更是低于花香麗舍3點(diǎn)多的容積率。容積率是衡量人居環(huán)境的一個(gè)重要指標(biāo)。它與人們的生活舒適度有著直接的關(guān)系。我們認(rèn)為這是本案在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)有效優(yōu)勢(shì)，即使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上以容積率為自豪的富力城，它的容積率也達(dá)到了2.4。
2、 綠化率的安排
目前規(guī)劃中本案綠化率達(dá)到了32.05％。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況吧。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。通過綠化與之競(jìng)爭(zhēng)。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。星河城的綠化率30％，遠(yuǎn)低于本案綠化率，在未來的銷售說詞中，這將是一個(gè)有利的因素。
3、 建筑形式
本案9號(hào)樓、10號(hào)樓、11號(hào)樓為高板形式。經(jīng)過北京4、5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對(duì)建筑形式看法的轉(zhuǎn)變,認(rèn)為南北通透的板樓品質(zhì)要強(qiáng)于塔樓。根據(jù)5月份之后北京市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。板樓的銷售比例明顯上漲。
本案12號(hào)樓、13號(hào)樓、14號(hào)樓為圍合式塔樓形式。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個(gè)帶有革命性的塔樓新形式，目前國內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，或者在朝向上作一些變化，發(fā)射形狀或風(fēng)車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。而本案不同于以往任何一種塔樓形式，中空圍合式設(shè)計(jì)有效解決了通風(fēng)采光等諸多塔樓形式的弊端。尤其中空部分栽種的植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機(jī)。這是本案一個(gè)重要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使塔樓具備板樓的產(chǎn)品品質(zhì)。那再看看本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點(diǎn)也不過分。
4、 外立面設(shè)計(jì)
戀日嘉園2期產(chǎn)品外里面設(shè)計(jì)與本案基本相同，在這一點(diǎn)上，兩者之間沒有可比性。相對(duì)于星河城，它加大了采光面，面寬達(dá)到4.2米，使建筑整體感覺比較通透，賦予時(shí)尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設(shè)計(jì)，沒有什么特點(diǎn)。綜合下來，在外立面方面，本案與戀日嘉園2期，星河城不相上下。但比同區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品要高一個(gè)檔次。
5、 朝向變化
本案朝向變化主要為兩種。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向45°角朝向。前一種朝向方式比較傳統(tǒng)。目前北京絕大部分都采用此方式，而45°角朝向方式不是太多，大多表現(xiàn)在塔樓形式。此種朝向方式有效分配了樓體各方向單元在一年中的采光時(shí)間。當(dāng)夏季太陽運(yùn)動(dòng)至北回歸線附近時(shí)，本案塔樓東北樓面單元將加大接受陽光的時(shí)間，而冬季西北一側(cè)露面接受太陽照射時(shí)間加大。由于45°角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射，相對(duì)于明日嘉園、星河城的塔樓，他們始終有一面不能接受太陽照射，必然會(huì)造成營銷的困難和開發(fā)利潤(rùn)的降低。在這個(gè)時(shí)代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們的一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。
（朝陽與采光的示意）
6、 樓體排列與樓間距安排
目前本案符合政府關(guān)于商品房樓間距的要求。各樓座之間的距離比較開闊。使景觀視野較闊。目前本案東西兩側(cè)沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個(gè)社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側(cè)將來為綠化隔離帶，視野開闊。戀日嘉園2期情況基本本案相似。另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來圍合式布局特點(diǎn)就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓，無疑犯了圍合式設(shè)計(jì)的大忌。產(chǎn)品品質(zhì)一下就降低了。雖然他們之間的樓間距也符合政府要求，可整個(gè)社區(qū)顯得密不透風(fēng)，堵塞擁擠。應(yīng)該說，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，星河城一期犯了一個(gè)大錯(cuò)。
7、 其它規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
①樓座設(shè)計(jì)變化分析
本案樓座中設(shè)計(jì)所有意識(shí)地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯(cuò)落變化，尤其是塔樓部分，顯得靈動(dòng)，有生機(jī)，不同于一般呆板塔樓形式。特別值得一提的是，C1、B2戶型中的露臺(tái)設(shè)計(jì)，讓整個(gè)樓體形象更加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺(tái)的休閑生活場(chǎng)景。
②窗戶
窗戶是一個(gè)樓體的眼睛，既與樓座是一個(gè)整體，又有跳躍的地方。在本案中，設(shè)計(jì)師將窗框的顏色與樓體主色調(diào)之一相統(tǒng)一，使之和諧，而頂部從法式“老虎窗”演變而來的窗戶設(shè)計(jì)又讓人眼前一亮。白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人的感覺仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。這種設(shè)計(jì)已明顯落后于本案產(chǎn)品。星河城由于開間較大，感覺象玻璃幕墻，大面積使用玻璃是它的一個(gè)特點(diǎn)。
③空調(diào)機(jī)位
目前北京市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，關(guān)于空調(diào)機(jī)位的處理有一些不錯(cuò)的案例。如北京青年城等，設(shè)計(jì)師將空調(diào)機(jī)位有效地融合到整個(gè)樓體之中，和諧大方，反之一個(gè)個(gè)地掛在墻上，則會(huì)造成社區(qū)美感差和排水問題的出現(xiàn)。在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計(jì)師可能未將此問題考慮進(jìn)去，而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計(jì)，突出一塊水泥板做空調(diào)機(jī)位。
④陽臺(tái)
陽臺(tái)是人們從室內(nèi)環(huán)境過渡到室外環(huán)境的一個(gè)通道，也是居家與大自然接觸的一個(gè)通道，呼吸新鮮空氣，了望等生活功能都是通過陽臺(tái)來實(shí)現(xiàn)的。
本案在局部區(qū)域設(shè)計(jì)了一部分陽臺(tái)和露臺(tái)。在高層塔樓中并不多見。這種設(shè)計(jì)一定程度上說明了產(chǎn)品的品質(zhì)。周邊項(xiàng)目中，基本沒有此類產(chǎn)品出現(xiàn)，樓體捂的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，沒有“美學(xué)”中的透氣感。
三、 戶型設(shè)計(jì)分析
1、 戶型分析概述
①板樓部分
本案一期計(jì)劃為6棟板式和塔式高層，分別是9號(hào)樓、10號(hào)樓和11號(hào)樓、12號(hào)樓、13號(hào)樓、14號(hào)樓。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，本案一期板樓部分供量總計(jì)697套，共有24種戶型，其中13種為主要戶型。戶型種類非常豐富，一居、兩居、三居、四居各類俱全，而且還有頂層挑空式上躍和底層沉降式下躍超大戶型。
戶型單套面積從50㎡到260㎡，面積跨度非常大。一居戶型面積在50㎡左右，共有62套，數(shù)量較少，僅占8.9%；二居戶型面積在100㎡—120㎡之間，共有198套，數(shù)量較多，占28.41%；三居戶型面積在130㎡—160㎡之間，共有376套，數(shù)量最多，占53.95%；四居以上和躍層戶型面積在160㎡—260㎡左右，共有61套，數(shù)量較少，僅占8.75%，但由于面積大，所以比重仍然較大。
各種戶型設(shè)計(jì)比較合理，無明顯缺陷，A1、A2小一居戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用“南三陽”設(shè)計(jì)，采光面達(dá)10米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設(shè)計(jì)運(yùn)用了多種手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設(shè)計(jì)專家”。
板樓部分以套內(nèi)建筑面積100-130平方米的大戶型為主，戶型設(shè)計(jì)更加完善，未來高品質(zhì)的生活有效地通過戶型設(shè)計(jì)展現(xiàn)出來。各功能分區(qū)及各區(qū)的品質(zhì)非常合理。此設(shè)計(jì)不但能滿足正常居住的需要，而且將居住的概念更提升一個(gè)層次，即真正能“享受生活”的好房子，非常符合中堅(jiān)層人群大戶人家的購房需求。
整體戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格，趨向于營造舒適型的大空間格局，明顯追求享受生活的極致感受。
□ 戶型配比分布特點(diǎn)：
1、紡錘形分布：小戶型和超大戶型在兩極，居中是三居和兩居戶型為主流。
2、每樓集中分布：一居和兩居較小戶型主要集中分布在9號(hào)樓，而三居戶型主要集中分布在10號(hào)和11號(hào)樓。
□ 本案主力戶型：
1、第一主力戶型：C4（三室二廳二衛(wèi)）
2、第二主力戶型：C1（三室二廳二衛(wèi)）
3、第三主力戶型：B2（二室二廳二衛(wèi)）
□ 本案主流戶型：
三室二廳二衛(wèi)：C1、C2、C3、C4、C5、C6
②塔樓部分
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，本案一期塔式高層供量總計(jì)377套。共11種戶型。其中8種戶型較多。分配也較平均。戶型種類基本俱全，戶型單套面積從39.05-101㎡。一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在50㎡左右，共141套。塔樓總供量的37.4%；二居戶型面積在68.7-94.17㎡。面積分布范圍較大，基本能滿足各種對(duì)二居戶型的市場(chǎng)需求。二居總供量為193套，占塔樓總供量的51.2％是塔樓部分的主力戶型群；三居戶型只有C1,C2兩種，其中C1面積為101㎡，共43套，占塔樓部分總供量的11.4％，屬于比較合理的一個(gè)比例系數(shù)。一居戶型設(shè)計(jì)是比較出新的一類戶型。功能完善，沒有“暗房”出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于“炫特區(qū)”的小戶型設(shè)計(jì)。二居戶型對(duì)面積的控制非常有效。雖然本案是塔樓形式，但基本每個(gè)房間都有采光面，有利消除了開間小的問題，尤其是B2戶型，未封閉的露臺(tái)完全就是一個(gè)“空中花園”。C1戶型設(shè)計(jì)，有效地解決了開間問題等于將起居室橫置，使之開間達(dá)到了5.7米，雖然進(jìn)深達(dá)到了16.8米，但仍不能察覺。
整個(gè)塔樓部分設(shè)計(jì)緊湊，功能完善，許多因建筑形式而產(chǎn)生的弊端被有效避免了。應(yīng)該屬于實(shí)用型向舒適型過渡的產(chǎn)品。
□ 戶型配比分布特點(diǎn)：
一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其他三面，其中三居戶型全都位于正南角。
2、 設(shè)計(jì)原則分析
①分區(qū)原則
其實(shí)說到分區(qū)原則，它僅僅是一個(gè)通稱。它是由諸多單個(gè)分區(qū)的原則組成。主要有動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、污潔分區(qū)等。這其中又包括了功能分區(qū)等原則，相對(duì)而言，面積大的戶型，分區(qū)原則容易貫徹一些，面積越小，分區(qū)原則越難處理。
動(dòng)靜分區(qū)——主要是指家庭活動(dòng)中心與休息區(qū)的有效分隔。本案兩居以上戶型基本都滿足了這一分區(qū)原則，即使是一居戶型中，除了A1外也都滿足這一分區(qū)原則。
干濕分區(qū)——常規(guī)意義上講就是廚衛(wèi)部分的有效獨(dú)立，在這一點(diǎn)上，本案設(shè)計(jì)尤其的“棒”。任何一種戶型都保證了廚衛(wèi)的獨(dú)立。
主次分區(qū)——這里指兩個(gè)方面。一是指休息室區(qū)與活動(dòng)區(qū)的主次關(guān)系；二是指臥室之間的主次關(guān)系（二居以上）。市場(chǎng)上曾出現(xiàn)過臥室巨大，而起居室狹小，甚至有的起居室因開門過多，而成為無用區(qū)域，在這一點(diǎn)上，主次分區(qū)原則尤其重要。本案設(shè)計(jì)師注意了這一問題 ,活動(dòng)區(qū)的安排基本滿足了活動(dòng)與就餐的需要。
污潔分區(qū)——在最近關(guān)于“健康住宅”的報(bào)道中，這個(gè)詞的出現(xiàn)頻率較高。好的人居環(huán)境能有效地將污潔部分進(jìn)行分區(qū)處理，以避免交叉污染。好的戶型能有效控制污染通道和污染范圍擴(kuò)大。
②面積配比
本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大的戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對(duì)而言，面對(duì)的市場(chǎng)并不廣泛。塔樓部分的戶型以一居、二居為主。有效地均衡整個(gè)一期產(chǎn)品的配比狀況，拓寬了市場(chǎng)范圍，使之相互促動(dòng)，以帶來更多的客戶源。戀日嘉園二期在銷售中，對(duì)面積配比的問題沒有重視，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達(dá)到65－70％之后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應(yīng)引起重視。
③層高
層高雖然僅僅是一個(gè)數(shù)字，但往往能反映一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與開發(fā)商的實(shí)力。本案層高達(dá)到了2.9米。在未來的銷售過程，應(yīng)以這一優(yōu)勢(shì)來好好引導(dǎo)給客戶，這也是本案區(qū)別于其它項(xiàng)目的一個(gè)重要指標(biāo)，包括戀日嘉園二期產(chǎn)品。
層高的增加能緩解居住的心情，低層高使人生活壓抑，同時(shí)也影響采光，裝飾風(fēng)格等。
④健康指標(biāo)
講到健康或健康住宅，一般我們是通過“內(nèi)部”和“外部”兩個(gè)方面來考慮的�！皟�(nèi)部”主要指通風(fēng)狀況，采光情況，排污狀況等�！巴獠俊敝饕缚諝�，人口密度，容積率，日照，氣候等。從去年開始，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)開始注意這一問題。
“光彩國際公寓”打出了“營造會(huì)呼吸房屋”的口號(hào)。采用愛迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)；“藍(lán)堡”采用了單元模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計(jì)量，新風(fēng)交換；“棕櫚泉國際公寓”采用美國全新空氣凈化系統(tǒng)，將0.01-1.0微米的顆粒清除，同時(shí)維持40％左右的濕度，三元橋附近的“旺座”建立了呼吸幕墻，留有0.5米中間層，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，保證源源不斷的新風(fēng)量，可以滿足自然通風(fēng)的需求。
當(dāng)然以上項(xiàng)目的“外部”情況都比較糟糕，本案外部情況要好的多。另外在內(nèi)部處理上，設(shè)計(jì)師有意識(shí)的增加每間屋子的采光和通風(fēng)渠道，不留暗房。這一點(diǎn)上，本案設(shè)計(jì)是相當(dāng)成功的。
⑤開間和進(jìn)深的關(guān)系
開間與進(jìn)深是普通住宅中消費(fèi)者比較關(guān)心的問題。本案標(biāo)準(zhǔn)開間大多在3.9米，另還存在3.6米、4.2米、4.5米、5.7米這幾種開間。這些指標(biāo)基本能滿足客戶底要求。即使3.6米底開間，設(shè)計(jì)師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中。本案進(jìn)深設(shè)計(jì)比較靈活。板樓部分12米多的進(jìn)深依靠各單元的錯(cuò)落變化使之察覺不出，塔樓部分的進(jìn)深安排則顯得更加靈活，大進(jìn)深產(chǎn)品的最大問題就是采光問題，而本案塔樓基本保證每個(gè)房間都有采光面，而且樓體設(shè)計(jì)時(shí)特意留了一個(gè)采光通風(fēng)口。因此，未來銷售中，銷售人員可將之作為本案優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推廣。
⑥室內(nèi)與室外的關(guān)系
一個(gè)好的設(shè)計(jì)，能保證室內(nèi)外的有效溝通，與大自然的親近，與風(fēng)，與陽光，與景觀，與綠樹的親近。本案無論是板樓還是塔樓部分都保證了兩面與室外的親近。尤其是塔樓設(shè)計(jì)，兩面采光、通風(fēng)、觀景，品質(zhì)一點(diǎn)都不亞于板樓的品質(zhì)。使室內(nèi)室外的溝通成為現(xiàn)實(shí)。
3、 功能分區(qū)分析
人們居住的房屋是由一個(gè)個(gè)小的單元所組成的。有臥室，有廚房等。因功能的不同而被分開，但并不是每一個(gè)單元都只是簡(jiǎn)單分割就可以的。臥室，對(duì)采光、面積的要求就與起居室不同。每一個(gè)單元，他們是相互獨(dú)立，而又相互聯(lián)系的，他們之間依靠玄關(guān)、通道等聯(lián)系在一起。
①起居室
起居室是一個(gè)家庭活動(dòng)的中心，基本的要求為面積要足夠大，采光通風(fēng)要好。到達(dá)各個(gè)單元房間方便，能滿足正常的家庭集中活動(dòng)需要。一般起居室的開間較大，如本案12號(hào)樓的L1戶型，開間達(dá)到了5.7米，起居室大多與餐廳在一起，以便于集中活動(dòng)，出入口較多。
②臥室
臥室功能主要是休息，臥室是一個(gè)溫馨浪漫的空間。二居以上還分主臥和次臥，進(jìn)出口一般只有一個(gè)，主臥要求較高，對(duì)面積大小，采光通風(fēng)都有一定要求，有的為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。
③廚房
廚房是一個(gè)家庭的重要活動(dòng)場(chǎng)所。因功能需要，普通住宅的廚房大多一字排開或圍合布置案臺(tái)、灶臺(tái)、洗菜池等。由于排污需要，一般都設(shè)有窗戶，煙道等。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。有的廚房還帶有儲(chǔ)藏室和生活陽臺(tái)，以便于這一空間完成所有工作，以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。
④衛(wèi)生間
一般來講，衛(wèi)生間的功能主要是洗浴與排瀉功能。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。一些高檔物業(yè)，它們的衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化，如觀景洗浴等。但本案作為一個(gè)普通住宅出現(xiàn)，只要滿足洗浴和排泄功能也就可以了，關(guān)鍵是要做好排水與排風(fēng)的處理。
四、 景觀設(shè)計(jì)
景觀設(shè)計(jì)是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。由于近幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們已不滿足于簡(jiǎn)單的栽點(diǎn)樹，種點(diǎn)草，留條路的產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì)。人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。
①道路系統(tǒng)
道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與房產(chǎn)物業(yè)設(shè)計(jì)一樣。好的設(shè)計(jì)也要注意幾個(gè)設(shè)計(jì)原則，如人車分流原則，一級(jí)主干道與二級(jí)次道關(guān)系等。
本案采用人車分流原則，將行車道與人行道有效分離開來。圍繞人行主干道設(shè)計(jì)本案的景觀。主干道為引導(dǎo)性設(shè)計(jì)，移步換景，同時(shí)賦予諸多林間小路和水景道，使業(yè)主在行進(jìn)間享受景觀帶來的生活樂趣。一級(jí)主干道與二級(jí)次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)，即使是道路色彩也有變化。
②綠化系統(tǒng)
綠化系統(tǒng)主要由栽植喬木、灌木、藤蔓、草地組成。
l 品種——綠化系統(tǒng)的喬木、灌木應(yīng)根據(jù)北京氣候特點(diǎn)，進(jìn)行選擇適當(dāng)部分針科類植物，以保證冬季景觀需要；局部可使用一些灌木科的黃芽；移植部分原生大樹和植物更能反映社區(qū)人文居住理念；草地的需求相對(duì)弱點(diǎn)，進(jìn)口草皮價(jià)格高，到一定高度就不再長(zhǎng)高，國產(chǎn)草皮價(jià)格低，需要不停修剪，維護(hù)成本高。
l 布局——我們認(rèn)為綠化組合的設(shè)計(jì)是一門科學(xué)。高低的變化，樹形的對(duì)比，顏色的變化，與建筑物的關(guān)系。這些都是要注意的問題。闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架都能帶來一種生活情趣。
③水景系統(tǒng)
通過平面設(shè)計(jì)圖，我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設(shè)計(jì)相當(dāng)有特點(diǎn)。主要集中在兩個(gè)方面：一是主次方面，主水景設(shè)計(jì)氣勢(shì)磅礴，次水景設(shè)計(jì)曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動(dòng)的集中；二是點(diǎn)線面構(gòu)成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關(guān)系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個(gè)個(gè)精彩的水景點(diǎn)。
在北京這個(gè)缺水的城市，如此的水景設(shè)計(jì)必然讓眾多消費(fèi)者刮目相看，在營銷過程中，此同樣是本案的又一大優(yōu)勢(shì)。
④小品處理
景觀系統(tǒng)中的小品處理，會(huì)對(duì)綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進(jìn)行有益的補(bǔ)充。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點(diǎn)、涼亭、疊石花池等。通過對(duì)產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。這里我們要提一下，在未來社區(qū)中，引導(dǎo)系統(tǒng)與說明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，需要與本案產(chǎn)品風(fēng)格，人文氣息相統(tǒng)一，否則就會(huì)顯得格格不入。
⑤地面處理
綠化部分的地面處理不再多說，主要說一下道路系統(tǒng)中的地面處理。我們認(rèn)為一級(jí)主路與二級(jí)次路及林間小徑之間的地面處理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。這樣做的目的就是建立引導(dǎo)作用，同時(shí)與周圍景觀能相融合。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連的小徑設(shè)置高于地面10㎝的木板等。
總而言之，景觀系統(tǒng)的處理與建筑產(chǎn)品、社區(qū)文脈是相聯(lián)系的。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因此工業(yè)化的景觀設(shè)計(jì)要謹(jǐn)慎使用，一個(gè)好的社區(qū)景觀應(yīng)該是地勢(shì)錯(cuò)落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。它們之間有動(dòng)靜變化，高低變化，有急促與平緩的對(duì)比，包括營造大自然的音響（如流水聲、疊瀑聲）。從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已走在南城項(xiàng)目的前列，星河城雖有集中廣場(chǎng)，但設(shè)計(jì)并不豐富，且各樓座之間的景觀設(shè)計(jì)基本沒有，只有一些綠色植被。本案景觀系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)在營銷中應(yīng)大力加以引導(dǎo)。
五、 配套設(shè)施
①室內(nèi)配套設(shè)施
由于本案沒有采用精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，將來的交房標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)的配套設(shè)施主要有門、窗、采暖設(shè)備(暫未知是集中還是分戶供暖)、 電路安排、寬帶入戶等。因本案配送東西較少。在客戶較關(guān)心的表面可考慮設(shè)備質(zhì)量好一點(diǎn)。
其它配套設(shè)施資料暫不詳。
②室外配套設(shè)施
本案室外配套設(shè)施較多，主要有會(huì)所、車位、電梯等。目前市場(chǎng)中社區(qū)會(huì)所形式已受到消費(fèi)者的認(rèn)可，會(huì)所是社區(qū)活動(dòng)的中心，有的會(huì)所也會(huì)兼顧生活配套功能，如醫(yī)療、洗衣、幼兒托管等。由于本案有部分底商，因此未來會(huì)所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。車位安排也是社區(qū)的一個(gè)主要配套。目前北京市場(chǎng)一些新建項(xiàng)目的車位與人居戶數(shù)比例達(dá)到1比1的比例，甚至有的更高，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。本案機(jī)動(dòng)車車位安排數(shù)量相對(duì)較少，總數(shù)為592個(gè)，而本案目前總戶數(shù)為1182套，機(jī)動(dòng)車停車率為50.08％，這是本案的一個(gè)劣勢(shì)，應(yīng)在銷售中注意此問題的處理。電梯的品牌資料暫時(shí)不詳。板樓部分基本一梯兩戶，小戶型部分為一梯四戶。塔樓部分的戶數(shù)相對(duì)較多，這是塔樓建筑形式存在的一個(gè)通病。與其它項(xiàng)目塔樓相比。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。
六、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析
1、 戀日嘉園二期
現(xiàn)銷售的為二期，有90米左右的樓間距，開闊舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀”排列；戶型上開間較大，短進(jìn)深，采光較好；現(xiàn)在已有樣板間。
外墻：高級(jí)外墻面磚、高級(jí)外墻涂料、花崗巖結(jié)合裝飾。
內(nèi)墻：樓門大廳為進(jìn)口高級(jí)耐擦洗涂料與花崗結(jié)合。電梯門套為花崗巖拼飾。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級(jí)乳膠漆。戶內(nèi)部分為耐水膩?zhàn)庸纹健?
地面：樓門大廳、頂層候梯廳為花崗巖。其它層候梯廳為地磚。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成活。廚房、衛(wèi)生間作至防水保護(hù)層。
門窗：樓門為高級(jí)金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級(jí)三防門。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。
天花：公共部分為高級(jí)進(jìn)口乳膠漆。戶內(nèi)為耐水膩?zhàn)庸纹健?
衛(wèi)生間/廚房：初裝修。預(yù)留上下水接口。預(yù)留通風(fēng)/排煙管道。
空調(diào)機(jī)位：每戶預(yù)留空調(diào)機(jī)位。
電源：小區(qū)采用380/220V六路供給，三相四線制。 戶內(nèi)5路供電：空調(diào)、插座、廚房、衛(wèi)生間。 每戶容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；復(fù)式及躍層12KW。磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護(hù)。
通訊：每戶配2條超五類電纜（每纜4對(duì)8芯）。雙線電話入戶（使用其中兩對(duì)線）。每戶設(shè)置1條與物業(yè)管理中心的專線，可用作緊急求助系統(tǒng)。
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電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。有線電視系統(tǒng)。
小區(qū)廣播：小區(qū)設(shè)置專用及普通電視頻道對(duì)住房的內(nèi)部廣播系統(tǒng)。
保安系統(tǒng)：小區(qū)外圍墻采用紅外線對(duì)射防護(hù)系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機(jī)24小時(shí)可監(jiān)視系統(tǒng)。每戶安裝可視對(duì)講機(jī)。
采暖系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。
主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)8度。
信箱：首層為每戶設(shè)獨(dú)立信箱。
層高：2.8米。
供水：城市自來水。每戶配置大容量合資熱水器。
電梯：合資名牌電梯。（不詳）
有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。
閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機(jī)及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場(chǎng)資料，確保時(shí)時(shí)安全。
樓宇對(duì)講及門禁系統(tǒng)：控制人員出入，提供日益完善的安全防范管理措施。
戀日嘉園占地4.4萬平方米，由5棟板式小高層精品住宅及其他配套設(shè)施組成，總建筑面積近12萬平方米，正南正北的朝向，通風(fēng)良好，具有超闊的采光面。一梯兩戶，具有豐富層次感的外立面。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善。現(xiàn)澆框剪結(jié)構(gòu)，抗震性佳。
戀日嘉園在社區(qū)內(nèi)部原有幼兒園、中小學(xué)配套的基礎(chǔ)上，計(jì)劃與名校聯(lián)合辦學(xué)，相信會(huì)給購房者帶來更多的信心與保障。
2、 星河城
星河城，全案總建筑面積112萬平方米，自2003年起，共三期建設(shè)完成。多種建筑形式（塔樓、板式小高層、板式多層）結(jié)合，中央情景園林設(shè)計(jì)，共6900多個(gè)家庭單元。一期15萬平米，由兩大組團(tuán)構(gòu)成，一居到四居60余種戶型。交通：一條大路直達(dá)西單，兩條環(huán)線橫貫京城，十余條公交路網(wǎng)密集，東側(cè)緊鄰建設(shè)中的馬家堡西路，秋季全面建成通車。配套：陽光游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、市政配套、北京康復(fù)中心、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行。
3、 明日嘉園
“明日嘉園”是由宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司開發(fā)，裕昌置業(yè)股份有限公司投資，繼“旭日嘉園”成功開發(fā)后的又一項(xiàng)目。
“明日嘉園”距南三環(huán)（北方車輛大世界正南方）500米。坐落于馬家堡西路嘉園大社區(qū)，建設(shè)中的菜市口大街與馬家堡西路直達(dá)南四環(huán)，與北太平莊橋南北貫通。百利寶102路、707、733、833、51等多條線路公交車緊鄰小區(qū)。
“明日嘉園”有約1公頃的綠地、園林景觀設(shè)計(jì)；緊鄰規(guī)劃總面積超過10公頃的公園；樓宇大廳精裝修，每棟樓安裝3部合資電梯；有地下車庫，服務(wù)性地層商業(yè)街；觀景外飄窗，落地玻璃的采光陽臺(tái)；步行社區(qū)，人車分流，24小時(shí)保安。
物業(yè)管理費(fèi)：1.8元/建筑平方米
投資商： 北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司
建筑單位： 宣武城建
占地面積： 100000平方米
綠化率： 35%
總建筑面積： 200000平方米
容積率： 2
七、 本案產(chǎn)品配比分析
1、 高板部分
2、 塔樓部分
12#-14#樓戶型配比統(tǒng)計(jì)表
戶型 A1 A2 A2a A3 A4 B1 B2 B2a B3 B4 B5 C1 合計(jì)
供量 43 6 3 40 49 40 43 6 49 49 6 43 377
面積 39.1 49.5 49.6 53.2 56 68.7 80.4 ? 83.6 94.1 94.2 101
比例 11% 2% 1% 11% 13% 11% 11% 2% 13% 13% 2% 11%
樓號(hào) 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12#
13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13#
14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14#
注： 共11種戶型。其中：一室一廳：A1、A2、A2a、A3、A4 二室兩廳：B1、B2、 二室兩廳兩衛(wèi)：B3、B4、B5 三室兩廳兩衛(wèi)：C1